Se sei interessato ad acquistare una casa, devi attraversare una serie di passaggi burocratici: la proposta d'acquisto preliminare, il compromesso e infine il rogito notarile. Quali sono i vincoli legali e cosa succede se a un certo punto si cambia idea e non si vuole più continuare con l'acquisto? Cosa succede all'acquirente che dopo la firma della proposta di acquisto preliminare, ovvero del compromesso, decida di annullarlo.
È possibile? Sì, ma solo in determinati casi e con alcune conseguenze.
Quando è previsto l’annullamento del preliminare?
Il preliminare di vendita, comunemente detto "compromesso" è un accordo volto a tutelare entrambe le parti coinvolte, in cui una parte "parte acquirente" si impegna ad acquistare, e l'altra "parte venditrice" promette di vendere, vincolandole alla chiusura della transazione, cioè al rogito.
Perché sia valido deve essere redatto in forma scritta e registrato entro 20 giorni presso l’Agenzia delle Entrate. Le norme tuttavia prevedono che il preliminare di acquisto si possa annullare, ma solo se al momento della chiusura si sono verificati vizi quali il il raggiro o un eventuale dolo, la violenza fisica o psicologica o in caso di incapacità di una delle due parti coinvolte.
La risoluzione consensuale
Se l’acquirente decide di annullare il compromesso dell’immobile deve in primo luogo avvisare il venditore. A quel punto si possono verificare due scenari: che il proprietario venditore, accetti l’annullamento e quindi si arrivi a una risoluzione consensuale, oppure che si rivolga a un giudice. Nel primo caso basterà firmare un accordo scritto transattivo in cui si stabiliscono i termini dell’annullamento e si chiarisce che cosa fare con la caparra già versata, che in base a quanto deciso dalle parti può essere trattenuta dal venditore o resa all’acquirente.
Annullare il compromesso senza accordo
Nel caso in cui non si raggiunga un accordo, il proprietario può decidere di trattenere la caparra versata dall’acquirente anche senza rivolgersi a un giudice: la caparra infatti rappresenta una tutela per il venditore a cui può fare riferimento in caso di annullamento non dovuto a validi motivi. Il venditore può inoltre rivolgersi al tribunale di competenza chiedendo la risoluzione del contratto e un risarcimento del danno subito.
Annullamento richiesto dal venditore
Nel caso invece di inadempimento del venditore al contratto preliminare, cosa succede? Deve in primo luogo avvisare l'acquirente. A quel punto si possono verificare vari scenari: che l'acquirente, accetti l’annullamento e quindi si arrivi a una risoluzione consensuale. oppure l’acquirente può scegliere tra svincolarsi dal contratto (tecnicamente si dice “chiedere la risoluzione del contratto”) oppure fare in modo che il tribunale, con una sentenza, trasferisca la proprietà pur senza la collaborazione del venditore (tecnicamente si dice “esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre”). In entrambe le ipotesi bisogna ovviamente avviare una causa innanzi al giudice, ma nel primo caso all’acquirente è dovuto anche il risarcimento del danno se riesce a dimostrare di aver subito una perdita patrimoniale; nel secondo caso, invece, il giudice gli ordinerà di pagare il residuo del prezzo con la sentenza stessa, detratti gli acconti che ha eventualmente già versato
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